12月重庆主城土地市场遇冷,仅成交4宗居住用地,二手住宅市场价稳中趋降

概述

12月份让出30宗住宅用地,环比上月,供应面积明显上涨。12月份重庆市二手住宅均价13557元/月,环比下跌0.37%,涨幅收窄2个百分点。12作为租赁市场的传统淡季,租金均价降至6个月以来的最低值,预计今年租金不会有明显的上涨,春节后或将迎来一波小高峰。

1.1行业动态

01 重庆主城供应九龙坡、两江新区三宗商住用地 总起价22亿元

12月11日,重庆市规划和自然资源局决定,供应3宗商住用地,分别位于九龙坡区中梁山组团及两江新区大竹林组团,土地面积共23万平方米。于2019年12月11日12:00至2019年12月31日12:00进行公告。

该另悉,于11月29日,重庆北碚区、沙坪坝区共出让3宗地,被中南置地&天府集团&大唐、金科&美的置业、金地&大唐&合能三个联合体以底价摘得,总成交价25亿元。

02 资本圈 | 重庆龙湖180亿公司债获受理 恒隆地产发10亿港元绿色贷款

12月23日,上海证券交易所披露,龙湖地产间接附属公司重庆龙湖企业拓展有限公司拟发行2020年公司债券,拟用于偿还到期或回售的公司债券本息,其状态变更为“已受理”。

该笔公司债的规模为180亿元,性质为小公募,拟分期发行;其中首期发行规模不超过30亿元,期限不超过15年,按面值平价发行。据募集说明书,重庆龙湖拟偿还的13只到期或回售公司债券涉及251.69亿元。

03 重庆巴南佳兆业广场60%股权被债权人底价拍得

12月29日消息显示,重庆深联投资有限公司60%股权已在淘宝网司法拍卖网络平台成功拍卖,由重庆市亿桥置业有限公司以底价8749.85万元摘得,而该拍卖标的则涉及重庆巴南区佳兆业广场。

1.2 土地市场解读

1.2.1 12月重庆供应面价和成交面积双双上涨,成交面积涨幅超20%

从本月的土地市场来看,12月无论是供应面积还是成加面积均上涨。供应面积41.94万平方米,环比上涨22.92%。成交面积41.03万平方米,环比上涨51.35%。供应面积成交面积双双上涨,12月份的成交环比上月增加了一倍。从近一年的数据开看,2019下半年的土地市场表现欠佳,并且主城供地减少,供地区域主要集中在西区和北区。

数据来源:重庆国土局;整理:诸葛找房

1.2.2 12月重庆土地成交额环比大幅上涨,华宇集团以6.5亿元竞得沙坪坝M分区地块

从近一年的土地市场成交金额及溢价率上来看,12月重庆土地成交面积明显上涨,成交金额小幅上涨。12月土地成交金额111.43亿元,环比上涨0.15%。12月重庆土地市场溢价率为5.05%,环比上月小幅上涨。

12月重庆成交40宗居住用地,规划建筑总面积约41.03万平方米,涉及九龙坡、巴南、渝北经济开发区等热门区域,最终,40宗土地总成交价为111.43亿元。其中29宗地块以底价成交,九龙坡区中梁山组团J分区J10-02-2/02、J10-02-3/02、J10-01/03号宗地被金融街竞得,溢价率为11.11%。从这一年的数据来看,重庆下半年的土地市场的成交地块大多以底价竞得,在融资难和房住不炒的环境下,让企业拿地更加谨慎。

数据来源:重庆国土局;整理:诸葛找房

12月出让地块概况:

数据来源:重庆国土局;整理:诸葛找房

1.3二手房市场解读

1.3.1 12月份二手住宅挂牌量持续增加,市场价环比下跌0.37%

12月二手住宅挂牌量上涨,市场均价下跌,12月份重庆市二手房市场均价为13557元/平方米,环比下跌0.37%。挂牌量连续5月上涨,12月份涨幅为4.36%,增加11901套。临近年底,部分业主急于资金回笼,纷纷挂牌出售,让重庆市面上的房源明显增加。

数据来源:诸葛找房

日度二手住宅市场价波动下跌,在月中达到峰值后立刻下跌,从单月市场价趋势来看,12月重庆市场价总体趋于平稳,截止12月31日,几乎整月的市场价处于下跌趋势。

数据来源:诸葛找房

1.3.2 12月重庆二手住宅2居室、3居室挂牌房源占比7成,以刚需及改善型需求为主

从二手住宅挂牌房源居室分布来看,3居室房源占比最多,高达38%,其次为2居室房源,占比32%,两者占比7成。可见重庆二手房市场仍以刚需及改善型需求为主。各居室分布占比无明显变化,市场较为稳定。

数据来源:诸葛找房

1.3.3 12月重庆江北市场价最高,九龙坡环比跌幅最大

从各城区二手住宅市场均价来看,江北区市场价以16243元/平方米高居榜首,环比下跌0.22%,渝北、渝中和南岸遥遥领先于其他城区且高于城市均价。北碚市场均价最低,为11026元/平方米,环比下跌0.03%。渝中以0.26%涨幅居首,市场价为15175元/平方米。九龙坡市场价为12777元/平方米,环比下跌0.54%,跌幅最大。

数据来源:诸葛找房

从城区挂牌量上来看,渝北以69260套领先,环比上涨4.62%,渝北区因其城区范围较大因此房源量较多,二手房市场较为活跃;南岸区挂牌房源量37967套位居第二,环比上涨4.22%。渝北、南岸、九龙坡、江北四区二手住宅挂牌量最多。12月份所有城区区挂牌房源量均上涨,可见重庆12月份的二手房市场活跃很高。

数据来源:诸葛找房

1.3.4 12月份二手住宅新增房源明显减少,调价房源中降价房源占比连续8月扩大

12月重庆二手住宅新增房源量为50099套,环比下跌24.07%,本月新增房源量明显减少。

数据来源:诸葛找房数据研究中心

12月调价中涨价房源量占比连续8月缩小,12月份占比为11.08%,占比环比缩小4.7个百分点。作为20109年最后一个月,部分置换需求想在最后一波市场中尽快将手中房屋出售,纷纷下调价格。

数据来源:诸葛找房数据研究中心

1.3.5 降价房源量TOP20小区中主要集中在渝北、南岸、江北和渝北这三城区,套均降幅均不超2万元/套

数据来源:诸葛找房

1.4 租赁市场解读

1.4.1 12月重庆平均租金29.66元/平方米/月,连续5月下跌

12月份重庆平均租金29.66元/�O/月,环比下跌0.97%。12月降至7个月内最低水平,随着开学季来临,租赁市场迎来小高峰,7月份租金环比上涨0.8%,但到8月租金大幅回落,9月后,重庆租金持续上涨。12月作为2019年最后一个月,也是租赁市场的传统淡季,租金下降是常态,随着“返乡潮”的来临,租金下行的压力越大,在居室租金方面,重庆一居室租金均价1645.83元/月,重庆各居室租金均价相差不大,在同等条件下,一居室作为刚需产品,更容易获得青睐。

数据来源:诸葛找房

数据来源:诸葛找房

1.4.2 城区各城区租金均价差异明显,其中渝中区最高

城区主城各区的租金均价相差明显,渝中区以35.18/平方米/月的租金价格位居首位,江北区以32.41元/平方米/月紧随其后。渝北分列第三,租金均过三十且高于全市平均租金水平。

分居室租金方面渝中、江北、渝北这三个个区域的一居室租金均价最高。二居室普遍价格相差不是很大。三居室以渝中区平均价格最高,该区域内三居室租赁较多。

数据来源:诸葛找房

数据来源:诸葛找房

1.4.3 渝中、渝北、江北占据商圈租金前20大部分,朝天门居首

渝中、渝北、江北占据商圈租金TOP20的大部分,其中租金均价前四的商圈中,全属于渝中、渝北、江北。

商圈租金TOP20

数据来源:诸葛找房

从2019年一整来来看,重庆下半年土地市场略显冷淡,房企以底价拿地的情形增多;在融资难的情况下,企业联合拿地即可分担风险有能增强拿地实力,或将成为重庆土拍市场的常态。这一年中二手房市场价有升有降,但每次涨降幅度不大,在“因城施策”的调控下,二手住宅市场越发“稳”定,预计2020年的重庆楼市以“稳”为主。